郭树清：房地产泡沫是最大灰犀牛，未来房价的走势非常明朗

发布日期：2020-08-22 21:30:35 浏览次数： 文章分类：楼市新闻

近日，银保监会主席、央行党委书记郭树清在《求是》杂志中发文明确表示：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛“。以往在对经济金融情况的描述中，我们常常会看到“黑天鹅”三个字，这是指未知的风险，那么“灰犀牛”代表什么含义呢？

灰犀牛是指知道了其中的风险但不知道何时爆发，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。从郭树清对房地产的论述中可以看出，监管层完全认定房地产存在泡沫，既然是灰犀牛，那就意味着这个泡沫很大概率会破裂。

根据米歇尔·渥克的模型，灰犀牛分为五个阶段：否认阶段---得过且过---迟缓回应---恐慌不安---彻底崩溃。很显然中国的房地产市场已经到了延缓回应的第三阶段，此前很多的专家学者均认为中国的情况和美国、日本不一样，房价不会有泡沫，但是到了现在却不得不承认，未来房地产市场的道路该怎么走？

银行已经被房地产市场绑架

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要说到谁最害怕房价下跌？不是政府，更不是百姓，而是银行。目前房屋按揭贷款已经成为银行的主要资产投向，在对很多企业发放的贷款中也存在房产抵押，更为致命的是银行对政府融资平台直接或间接发放的贷款，比如融资租赁公司、信托、债券投放到政府融资平台的资金，很大一部分来源于银行资金，而这些贷款的还款来源基本上依靠政府卖地收入，一旦房价下跌，银行将会是最受伤的一个群体。可以说银行股的市盈率这么低，也是考虑到了这部分的风险。

房地产的价格究竟受什么影响？

这个恐怕是众说纷纭，既有丈母娘因素，也有城镇化需求，更多的解释则是货币效应，比如马光远就是这个说法的拥泵，商品房早已不再是一件商品，而是金融投资品，和股票的差异不大，既然是金融产品，那就必然受到三方面的影响：

收益率。也就是租金，这是房产能够产生的价值，目前中国的商品房价格租金比普遍超过30倍，相当于股票的市盈率超过30倍，明显偏高。

资金成本。也就是无风险投资利率，购买房子需要花费资金，资金就具备成本，目前国内10年国债的收益率为3%,同样一笔资金分别用于买国债买房，如果每年的房价上涨幅度不足3%，这笔投资显然不划算。

货币供给。货币供给影响着大部分商品的价格，房价也一样，但是国家对于货币供给的导向是在实体行业，房地产受到的眷顾不多。

从这几个方面来看，房价泡沫极为严重。

房地产价格将走向何方？

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既然有泡沫，就说明房价需要暴跌，否则无法回归其价值本源，可是经济无法承受这样的痛苦，最关键的是不能破坏金融稳定，可是一味地迟缓回应也不是办法，房地产泡沫能不能化解呢？显然可以，有两个办法：第一种是在其他商品都上涨的情况下，房地产价格维持不变，让房价和其他商品价格的比值达到正常水平，说白了就是在货币放水的情况下，控制房价不涨；第二种是让房价逐步下跌，使其回归正常；当然这两种办法也可以同时使用。

无论如何，房价不能暴跌，否则这只灰犀牛就真的要爆发了，所以未来房价的走势非常明朗，不可能会有大涨，大部分的三四线城市房价将会走上缓慢下跌的道路，而一二线城市的房价则是维持现状。

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